Introducción

La Costa Blanca es un mercado dinámico donde la rehabilitación inteligente de viviendas dúplex marca diferencias claras en valor de mercado, funcionalidad y experiencia de uso. En Calpe, la combinación de luz mediterránea, vistas y una trama urbana consolidada crea una oportunidad única: transformar un dúplex estándar en un activo de alto rendimiento. La propuesta aborda tres vectores clave: una escalera protagonista que ordena el espacio y aporta identidad, una doble altura que multiplica la luz y la percepción volumétrica, y una distribución optimizada para ganar metros útiles psicológicos y reales sin incrementar la superficie construida.

El enfoque integra diseño, ingeniería y gestión de obra bajo un marco de indicadores duros: revalorización por m², mejora de eficiencia energética, tiempos de ejecución y satisfacción medida con NPS. Se articula un método de decisión racional que prioriza intervenciones con mejor retorno, respetando el Código Técnico de la Edificación (CTE), el Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE) y el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). El resultado: hogares más luminosos, funcionales y eficientes, preparados para uso residencial o explotación turística, según el objetivo del proyecto.

Visión, valores y propuesta

Enfoque en resultados y medición

La propuesta se apoya en un modelo de “diseño con retorno”, donde cada decisión de arquitectura interior se evalúa por su impacto en el confort, el cumplimiento normativo y el valor. La escalera se asume como pieza estructurante y de marca del proyecto: ordena circulaciones, libera las fachadas para uso y luz, y conecta la doble altura como pulmón lumínico. La doble altura, por su parte, incrementa la profundidad de iluminación, aporta valor percibido y permite estrategias pasivas de ventilación cruzada en climas mediterráneos. La distribución optimizada reduce pasillos, alinea zonas húmedas para racionalizar instalaciones y crea almacenamiento integrado que eleva la percepción de orden.

Las métricas clave guían el ciclo de diseño–construcción–medición: lead time de obra (semanas), ratio m² útiles percibidos, factor de luz diurna, demanda energética (kWh/m²·año), NPS de postentrega, índice de confort acústico y KPI de mantenimiento a 24 meses. Desde la toma de datos se simula en BIM y se testean variantes de escalera (lineal, en U, helicoidal, con o sin zanca vista), barandales y pasos de luz, con ensayos de cumplimiento DB-SUA (geometría, huella y contrahuella) y DB-SI (evacuación segura).

• Priorización por ROI espacial: cada cm cuenta; la escalera se diseña para almacenar, delimitar y conectar.
• Estrategia de luz y ventilación: doble altura y patio interior como elementos pasivos de confort.
• Instalaciones compactas y accesibles: columnas húmedas alineadas y registros discretos para mantenimiento.

Servicios, perfiles y rendimiento

Portafolio y perfiles profesionales

El alcance de una reforma integral de dúplex en Calpe con foco en escalera, doble altura y distribución optimizada requiere un equipo orquestado: arquitectura e interiorismo, cálculo estructural, MEP (mecánicas, eléctricas y fontanería), eficiencia energética, documentación y gestión de proveedores. El servicio integra: levantamiento BIM, proyecto básico y de ejecución, legalización de doble altura si aplica, coordinación de seguridad y salud, dirección de obra, compras y control de costes, control de calidad y postentrega con indicadores a 30-180-365 días.

Perfiles clave: arquitecto/a con dominio de normativa CTE, diseñador/a de interiores especializado/a en ergonomía de escaleras y luz, ingeniero/a MEP para RITE/REBT, calculista estructural para apertura de forjados y refuerzos, quantity surveyor para costes, project manager con planificación Lean, carpintería y metalistería de precisión para la escalera protagonista, y equipo de acabados con tolerancias finas en encuentros de barandillas, petos y peldañeados.

Proceso operativo

1. Brief y diagnóstico técnico: objetivos de uso, presupuesto, condicionantes, normativa y potencial de doble altura.
2. Levantamiento y auditoría BIM: nubes de puntos, medición, ensayos y detección de patologías.
3. Concepto y zoning: escalera protagonista, esquema de doble altura y relocalización de núcleos.
4. Proyecto técnico: cálculos, detalles, cumplimiento DB-SUA/DB-SI/DB-HE, memoria y mediciones.
5. Permisos y licencias: tramitación municipal, gestión de tasas y comunicación con urbanismo.
6. Ejecución y control: planificación por lotes, hitos, pruebas parciales y control de costes.
7. Entrega y post: documentación as-built, manual de uso, revisiones 30-180-365 días y NPS.

Cuadros y ejemplos

Representación, campañas y/o producción

Desarrollo profesional y gestión

La producción de una escalera protagonista y la apertura de una doble altura implican decisiones precisas en fases previas: estudio del forjado existente, ubicación óptima por flujos y por luz, definición de la relación huella/contrahuella y su integración con almacenamiento, librería o jardineras interiores. La escalera como pieza de diseño genera identidad de proyecto y soporta un relato funcional: oculta instalaciones, filtra vistas y articula zonas públicas y privadas.

El proceso de licitación a proveedores y talleres se estructura para garantizar la calidad de la metalistería o carpintería (tolerancias, soldaduras, tratamientos anticorrosivos, acabados y anclajes). En paralelo, se habilitan zonas de trabajo seguras y se protege el perímetro de doble altura con sistemas temporales. La transición entre fases (demolición, refuerzo, estructura secundaria, escalera, cerramientos, instalaciones y acabados) se planifica con ventanas de inspección para evidenciar conformidad con DB-SUA y DB-SI.

• Checklist de cumplimiento de geometría de peldaños y barandillas conforme a DB-SUA.
• Secuenciación de refuerzos y apeos antes de retirar elementos del forjado.
• Inspecciones intermedias: soldaduras, anclajes mecánicos o químicos y protecciones anticorrosión.

Contenido y/o medios que convierten

Mensajes, formatos y conversiones

La documentación y el contenido del proyecto tienen dos objetivos: facilitar decisiones técnicas y, si se busca explotación comercial del activo, elevar la tasa de ocupación y la tarifa media. Para lo primero, se emplean planos y renders con cortes de la doble altura, detalles de la escalera y vistas comparativas antes/después. Para lo segundo, se producen fotografías y vídeos con narrativa de luz y amplitud, destacando la doble altura y la escalera como pieza escultórica, con mensajes orientados a beneficios objetivos: más luz natural, mejor flujo espacial y acabados táctiles.

Se testean hooks y CTA orientados a resultados: “+30% de luz útil”, “doble altura con ventilación pasiva”, “escalera con almacenamiento integrado”. En entornos de alquiler turístico, se A/B testean imágenes con la escalera como foco vs. vistas exteriores para medir impacto en reservas y precio por noche. En venta residencial, se priorizan planos amueblados, vídeo vertical y tours virtuales para reducir fricción informativa.

Workflow de producción

1. Brief creativo: objetivos del contenido y mensajes clave basados en KPI.
2. Guion modular: piezas cortas que expliquen escalera, doble altura y distribución.
3. Grabación/ejecución: luz natural controlada, líneas verticales, referencias de escala.
4. Edición/optimización: planos comparativos, superposiciones “antes/después”.
5. QA y versiones: validación técnica y cortes para canales digitales y dossieres.

Formación y empleabilidad

Catálogo orientado a la demanda

• Escaleras y DB-SUA: geometría, barandillas y seguridad de uso.
• BIM aplicado a reformas interiores: de nube de puntos a mediciones.
• Lean Construction en vivienda: planificación, lotes y control de calidad.
• Eficiencia mediterránea: DB-HE, ventilación cruzada y estrategias pasivas.

Metodología

Los programas combinan módulos teóricos, sesiones de taller, prácticas sobre casos reales y evaluación por entregables: planos, detalles constructivos y cronogramas. Se incorpora feedback por rúbricas centradas en precisión normativa, coherencia técnica y claridad visual. La bolsa de trabajo conecta perfiles formados con proyectos de reforma de vivienda, con seguimiento de empleabilidad y actualización periódica de contenidos.

Modalidades

• Presencial/online/híbrida con calendarización trimestral.
• Grupos reducidos y tutorías técnicas por subdisciplina.
• Incorporación continua con módulos autocontenidos y pasarelas de certificación.

Procesos operativos y estándares de calidad

De la solicitud a la ejecución

1. Diagnóstico: levantamiento, patologías, asoleo, ventilación, instalaciones y normativa aplicable.
2. Propuesta: variantes de escalera, beneficios de doble altura y distribución con estimación de costes.
3. Preproducción: detalle de uniones, memorias de cálculo, plan de seguridad y plan de obra.
4. Ejecución: hitos de inspección, pruebas de estanqueidad/eléctricas y gestión de residuos.
5. Cierre y mejora continua: checklists, postentrega y evaluación NPS para iterar procesos.

Control de calidad

• Checklists por servicio: estructura, escalera, instalaciones, acabados y documentación.
• Roles y escalado: responsables técnicos, auditorías internas y resolución de incidencias.
• Indicadores (conversión, NPS, alcance): ciclos de mejora y benchmarking por tipología.

Casos y escenarios de aplicación

Dúplex familiar con doble altura en salón

Se propone abrir el forjado sobre el estar principal para generar una doble altura de 10–14 m² con una altura libre de 5,2 m. La escalera en U, adosada a medianera, integra almacenaje inferior y un banco corrido que sirve de transición al comedor. Se eliminan pasillos y se alinean zonas húmedas para reducir recorrido de instalaciones. KPI: +28% percepción de amplitud (análisis de campo visual), -32% demanda energética por mejora de envolvente y ventilación, NPS 78 y reducción de pasillos del 12% al 4% de la planta.

Dúplex para explotación vacacional

La escalera helicoidal compacta libera fachada y permite configurar dos suites con baño, más un estar en doble altura que aporta un diferencial visual para OTA y portales inmobiliarios. Se adapta la cocina al eje húmedo para minimizar puntos de agua. KPI: +18% ADR (tarifa media diaria), +11 puntos de ocupación en temporada alta, índice de satisfacción 4,8/5 y ROI del CAPEX en 24–30 meses gracias al incremento de tarifa por experiencia espacial.

Dúplex con home-office y altillo técnico

La doble altura se aprovecha para un altillo técnico ligero con estructura metálica secundaria y tarima técnica, destinado a despacho con visión al estar. La escalera lineal con zanca vista incorpora luminarias empotradas. Se aisló acústicamente el peldañeado con láminas resilientes. KPI: +35% de superficie útil funcional para trabajo, reducción de reverberación del 0,9s a 0,5s y ahorro del 27% en climatización mediante estratificación controlada y ventilación forzada con recuperador de calor.

Guías paso a paso y plantillas

Guía técnica de escalera protagonista conforme a CTE

• Definir uso principal y categoría (residencial vivienda) para aplicar DB-SUA adecuado.
• Establecer geometría: huella 22–36 cm y contrahuella 13–20 cm, relación 2R+H entre 54–70 cm.
• Verificar altura libre ≥ 220 cm en todo el trazado, con barandilla ≥ 90 cm y huecos ≤ 10 cm.

Plantilla de redistribución eficiente

• Zoning por franjas: día (fachadas), noche (interior), húmedas alineadas (núcleo central).
• Reducción de pasillos: objetivo ≤ 5–7% de la planta total con almacenamiento perimetral.
• Iluminación natural: aprovechar dobles orientaciones y reflejos en paramentos claros.

Checklist de doble altura y estructura

• Informe de forjado: cargas, luces y refuerzos; plan de apeos y cortes.
• Protección provisional de hueco y secuencia de obra con inspecciones documentadas.
• Acabados y acústica: control de reverberación y sellado de encuentros.

Recursos internos y externos (sin enlaces)

Recursos internos

• Catálogos/guías/plantillas: detalle de escaleras, checklist DB-SUA, matrices de coste/impacto.
• Estándares de marca y guiones: narrativa visual de doble altura, planos comparativos.</ li>
• Comunidad/bolsa de trabajo: perfiles de obra, metalistería, carpintería e instaladores.

Recursos externos de referencia

• Buenas prácticas y manuales: guías de eficiencia y rehabilitación energética.
• Normativas/criterios técnicos: CTE (DB-SUA, DB-SI, DB-HE), RITE, REBT, ordenanzas locales.
• Indicadores de evaluación: demanda energética (kWh/m²·a), NPS, ocupación y ADR en alquiler turístico.

Preguntas frecuentes

¿Qué impacto tiene una doble altura en confort y valor de mercado?

Aporta mayor iluminación y ventilación, mejora la percepción volumétrica y genera un diferencial estético. En mercados mediterráneos, el incremento de valor puede situarse entre 12–25% según orientación, vistas y acabados, además de reducir demanda energética con estrategias pasivas si se integra ventilación cruzada controlada.

¿Cómo asegurar que la escalera cumple normativa sin sacrificar diseño?

Se diseña desde parámetros CTE DB-SUA: geometrías dentro de rangos admitidos, barandillas y pasamanos a alturas normativas y huella/contrahuella coherente. El modelado BIM y los prototipos a escala ayudan a validar ergonomía y paso seguro, integrando almacenamiento o iluminación sin comprometer la seguridad.

¿Cuáles son los plazos típicos y los riesgos principales?

Un dúplex estándar con doble altura y escalera a medida se ejecuta en 12–20 semanas, según complejidad y licencias. Riesgos: hallazgos estructurales, plazos de suministro de metalistería y coordinación de oficios. La mitigación se basa en preproducción exhaustiva, licitación temprana y control de hitos con ensayos parciales.

¿Cómo se gestionan las instalaciones al redistribuir zonas húmedas?

Se alinean núcleos húmedos, se definen trazados accesibles y se emplean falsos techos registrables discretos. Con RITE y REBT como marco, se limitan codos y longitudes de evacuación, se preservan pendientes y se planifican registros en puntos críticos para mantenimiento futuro sin afectar acabados.

Conclusión y llamada a la acción

Una reforma integral de dúplex en Calpe con escalera protagonista, doble altura y distribución optimizada es una inversión con métricas concretas: incrementos de valor por m², ahorro energético y satisfacción de uso medible. El enfoque ordenado por KPI, cumplimiento normativo y control de obra por hitos reduce incertidumbre y maximiza retorno. Próximo paso recomendado: evaluación técnica inicial, variante A/B de escalera y anteproyecto con coste/impacto para decisión informada.

Glosario

Doble altura

Vacío interior que conecta dos niveles en una vivienda y aumenta la percepción espacial y la entrada de luz.

DB-SUA

Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad del CTE que regula, entre otros, escaleras y barandillas.

RITE

Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, que establece exigencias de eficiencia y seguridad en climatización y ventilación.

ROI espacial

Métrica que valora el retorno obtenido por mejoras de distribución, luz y almacenamiento sin aumentar superficie construida.